Welche Sanierungskosten steuerlich absetzbar sind

Viele Immobilieneigentümer wissen nicht, dass sie sich einen Teil der Sanierungskosten zurückholen könnten. Wer eine Dachsanierung von außen plant, denkt oft nur an Baukosten – nicht aber an steuerliche Möglichkeiten. Dabei lohnt sich der Blick ins Steuerrecht: Ob energetische Sanierung, Erhaltungsmaßnahmen oder Modernisierung – je nach Nutzung der Immobilie gibt es Chancen auf steuerliche Entlastung. Dieser Beitrag zeigt, welche Maßnahmen absetzbar sind, wie sich private und vermietete Immobilien unterscheiden – und was Sie beachten müssen, damit das Finanzamt mitspielt.

---

1. Grundregel: Absetzen geht nur bei Nutzung mit Einnahmen

Die wichtigste Unterscheidung vorweg:
Nur wer mit seiner Immobilie Einnahmen erzielt, kann Sanierungskosten direkt als Werbungskosten absetzen. Das betrifft zum Beispiel:

• Vermietete Wohnungen oder Häuser

• Ferienwohnungen zur Vermietung

• Gewerblich genutzte Gebäude

Eigennutzer haben es schwerer: Sie können zwar keine Werbungskosten ansetzen, aber unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile durch Handwerkerleistungen oder Sonderabschreibungen nutzen (mehr dazu weiter unten).

2. Was zählt als absetzbare Sanierung?

Sanierung ist nicht gleich Sanierung. Entscheidend ist, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand handelt. Hier die wichtigsten Unterschiede:

Erhaltungsaufwand (sofort absetzbar):

• Reparaturen und Instandhaltung

• Austausch defekter Bauteile (z. B. Dachziegel, Fenster, Heizung)

• Maßnahmen zur Erhaltung der Bausubstanz

Herstellungsaufwand (nicht sofort absetzbar):

• Erweiterung der Wohnfläche (z. B. Anbau, Dachausbau)

• grundlegende Umbaumaßnahmen

• erstmalige Herstellung eines nutzbaren Zustands

Wichtig: Herstellungsaufwand muss abgeschrieben werden – meist über 50 Jahre (2 % jährlich).

3. Diese Maßnahmen sind bei Vermietung sofort absetzbar

Achten Sie darauf, alle Belege und Rechnungen sauber zu dokumentieren – nur dann erkennt das Finanzamt die Ausgaben an.

Welche Sanierungsmaßnahmen sind steuerlich absetzbar?

Hinweis: Nur Lohnkosten sind bei Eigennutzung absetzbar. Bei Vermietung können auch Materialkosten geltend gemacht werden – wenn es sich um Erhaltungsaufwand handelt.

4. Bei Eigennutzung: Nur Handwerkerleistungen absetzbar

Eigentümer, die selbst im Haus wohnen, haben weniger steuerlichen Spielraum. Dennoch können Sie 20 % der Lohnkosten für Handwerkerarbeiten von der Steuer absetzen – bis zu 1.200 € pro Jahr. Wichtig:

• Nur Arbeitskosten, keine Materialkosten

• Nur Erhaltungsarbeiten, keine kompletten Neubauten

• Rechnung muss überwiesen werden (keine Barzahlung)

Beispiele: Dach reinigen, Fenster neu abdichten, Fassade streichen – hier greift die Steuerermäßigung.

5. Sonderfall: Energetische Sanierung bei selbst genutztem Eigentum

Seit 2020 können Eigentümer auch energetische Maßnahmen steuerlich geltend machen, wenn sie in selbstgenutzten Wohnraum investieren:

• 20 % der Gesamtkosten über drei Jahre (7 %, 7 %, 6 %)

• Maximal 40.000 € Ersparnis pro Objekt

• Nur bei anerkannten Maßnahmen nach § 35c EStG

• Nur, wenn kein KfW-Zuschuss in Anspruch genommen wurde

Dazu zählen u. a.:

• Dachdämmung von außen

• Fassadendämmung

• Austausch der Heizungsanlage

• Erneuerung von Fenstern und Außentüren

Ein Beispiel: Eine Dachsanierung von außen von Purtec Dachsanierungen, ausgeführt nach den Anforderungen der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV), kann steuerlich geltend gemacht werden – sofern sie fachgerecht dokumentiert und ohne gleichzeitige Förderung durchgeführt wurde. Die Kombination aus hochwertiger Ausführung und steuerlicher Entlastung macht solche Investitionen besonders attraktiv.

6. Sonderabschreibung bei Denkmalimmobilien

Bei denkmalgeschützten Immobilien gelten besondere Regeln. Hier können auch Selbstnutzer teils bis zu 90 % der Sanierungskosten über Jahre abschreiben. Voraussetzung:

• Sanierung nach Denkmalschutzvorgaben

• Zustimmung der Denkmalbehörde

• Nachweis aller Maßnahmen durch Fachgutachten

Diese Option ist besonders interessant für Kapitalanleger mit hohem Steuersatz.

7. Förderung & Steuer – das sollten Sie nicht verwechseln

Förderprogramme (z. B. KfW, BAFA) und steuerliche Absetzbarkeit schließen sich meist aus. Faustregel:

• Wer Förderung bekommt, kann keine Steuerermäßigung für dieselben Kosten geltend machen.

• Doppelte Begünstigung wird vom Finanzamt abgelehnt.

Planen Sie deshalb sorgfältig: Rechnet sich eher der Zuschuss – oder die Steuerersparnis über mehrere Jahre?

8. So vermeiden Sie häufige Fehler

Viele Eigentümer verlieren bares Geld, weil sie folgende Punkte übersehen:

• Rechnungen enthalten keine getrennte Arbeits- und Materialkosten

• Handwerker werden bar bezahlt – keine Steueranrechnung möglich

• Maßnahmen sind nicht gesetzeskonform umgesetzt

• Fördermittel werden beantragt, aber steuerliche Erleichterung trotzdem angesetzt

Tipp: Holen Sie sich vorab steuerlichen Rat, besonders bei höheren Investitionen. Ein Steuerberater kann oft mehrere Tausend Euro Ersparnis herausholen.

Lohnt sich der Aufwand?

Ja, wenn Sie wissen, welche Maßnahmen steuerlich begünstigt sind – und wie Sie sie korrekt geltend machen. Gerade bei kostenintensiven Arbeiten wie einer Dachsanierung von außen summieren sich die Vorteile schnell. Wer sauber dokumentiert, klug plant und steuerlich optimiert, kann sich einen erheblichen Teil der Ausgaben zurückholen.

Investieren mit Plan zahlt sich aus

Sanierungskosten sind nicht nur eine finanzielle Belastung – sie bieten auch steuerliches Potenzial. Ob vermietete Immobilie oder Eigenheim: Wer weiß, welche Ausgaben absetzbar sind, kann gezielt investieren und gleichzeitig Steuern sparen. Dach, Heizung, Fenster, Fassade – alles hat seinen Platz in der Steuererklärung. Nur mit dem richtigen Wissen lassen sich die Vorteile auch nutzen.

Bildnachweis: Andrea Gaitanides, Gerhard Seybert, kerkezz / Adobe Stock